在过去两个交易日，金隅股份的股价飙升48.9％，主要是市场憧憬公司受益于雄安新区的蓬勃发展。我们认为，公司股价对消息过度反应。从公司手头项目来看，在未来两三年，河北的房地产开发项目难以带来巨大收益。至于水泥业务，雄安新区的初步覆盖面积仅为100平方公里（相当于香港面积的10％）。除非附近地区公布更详细的城市规划，否则水泥需求在短期内难以大增。金隅股份经过一轮上涨后，其估值与其他水泥股和房地产股相比并不吸引。我们维持分类加总估值法目标价3.77港元（14.3倍2017年市盈率和0.77倍市净率），但由于潜在跌幅达21.6％，我们将评级从买入下调至沽出。

　　在目前手持的项目中，只有一个位于河北省。在公司于2017年3月发布的短期融资券募集说明书中，列出了其截至2016年9月底的物业发展项目（图1）。于在建项目和规划中的项目之中，只有一个位于河北省唐山市，其计划投资额为人民币24亿元，占所有在建项目总投资额的5％。我们了解到，一些投资者预计随着雄安新区发展，预料该公司的河北省工业用地有可能在未来转为住宅和商业发展，但是这似乎看得太远。如果该公司目前尚未把那些“想象中”的项目放到拟建项目表内，那么这些项目根本难以在未来两三年内产生收益。此外，对于政府会否就土地转换收取较高的补地价，现时还未确定。

　　不宜过份乐观地预测水泥需求将大增。我们相信，在雄安新区的建设工作开始之前，政府将在未来6-12个月内首先处理居民的搬迁工作。因此，水泥需求在今年大增的可能性不大。事实上，冀东水泥（000401.CH）已发表通告表示，预计雄安新区的发展在短期内不会对业绩有重大影响。同时，2016年京津冀地区固定资产投资总额为人民币5.2万亿元。除非雄安新区（相当于香港面积的约10％）的投资额异常地高，否则投资者不宜对水泥需求大增的预测过份乐观。

　　与其他水泥股和地产股相比，金隅股份并无估值优势。我们将金隅股份和其他中国房地产股进行比较，金隅股份约70％-80％的净利润来自物业发展和物业投资。无论从市盈率、市净率来看，公司的估值都没有优势，股息收益率也并不是十分高。若以水泥股的角度看，公司估值对比主要同业也不便宜。