国家统计局10月19日公布前三季度房地产开发投资等相关数据。数据显示，9月份单月开发投资同比增速下降3.1%，是连续第二个月开发投资单月同比负增长。
 
    点评：开发投资增速继续下降。前期的房地产热销，没有带来企业投资热情的上升，开发投资增速反而不断下降。2015年前9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比增长了2.6%。单月开发投资同比增速下降了3.1%，这也是连续第二个月开发投资单月同比负增长。2015年前9月，房地产开发企业土地购置面积1.59亿平米，同比下降33.8%，土地成交价款4916亿元，同比下降27.5%。全国土地市场的表现明显和百城土地市场的统计不同。2015年8月至今，自下而上的统计，百城土地出让总价同比上涨了26.7%。统计局数据与自下而上不完全样本数据之间在趋势上出现巨大差异，是因为某个数据出了问题么？我们认为不是。统计局数据和百城土地市场数据同样可信，只不过统计局数据包含了四线城市，而百城数据并不包含四线城市。四线城市土地市场究竟有多差呢？我们可以从百城数据中三线城市表现来推测。2013年底时，三线城市在百城土地成交总价的占比还有38%，到了2015年9月，这个比例就只有19%了。我们认为，四线城市土地市场要比三线城市差很多。受到四线城市的拖累，土地购置数据同比表现不佳不足为奇。新开工方面，房屋新开工面积114814万平米，同比下降了12.6%，降幅收窄了4.2%。9月单月，房屋新开工面积同比增长了15.3%，近几个月以来第一次出现了同比正增长。企业如果对未来不看好，很可能不拿地，但却不一定不开工。很多企业不愿意新增三四线城市土地储备，但却愿意加大开工规模，加速开发去化。
 
    9月销售变化，侧面说明930政策的前瞻和及时。2015年前9月，全国商品房销售面积和销售额分别累计同比增长了7.5%和15.3%，增速分别比前8月提高了0.3个百分点和持平。单月来看，2015年9月份商品房销售面积和销售额分别同比增长了9.0%和15.0%，增速比起前几个月有下降。另外，中国指数研究院百城房价指数显示，9月份房价的环比增速有所下降。可以说，2015年9月市场仍然景气，但未来走势不确定性明显增强。政策及时出台，可以说成功阻止了市场下行可能。2015年10月始，市场销售情势仍然令人满意。我们判断，2015年四季度销售面积同比增速将比前三季度略有下降，但销售仍可能实现同比增长；百城房价可能继续环比上涨，但房价上涨幅度并不会明显扩大。政策或将继续保持前瞻性态势，在市场再次变差的前夜可能出手。居民加杠杆，不只是降息或者是降低首付比例管制一种形式。发展按揭贷款的资产证券化，继续用活公积金贷款，考虑按揭贷款利息的税前扣除，调整商业银行按揭贷款的风险权重等，都是未来可能的政策。
 
    长久的背离，转身的期待。2014年开始，销售面积增长和开发投资增长不再是一条同趋势变化的曲线。在2012年之前，投资增速虽然可能落后于销售，但始终还是趋势相同的。2013年，市场销售情况好转，投资增速只有一个很微弱的反弹。到了2015年，销售再次提速时，投资增速却没有再度出现反弹。
  
    我们认为，未来或将出现开发投资增速和销售面积增速持久的背离。热销会持久，但投资热情低落也会持久。由于企业资金成本下降，热销持续，地方政府推地积极，未来3个月投资增速能够稳住或略有反弹，但长期看开发投资仍有趋势下行压力。
 
    宏观角度看，这是因为过去几年新房开发景气过高。新开工面积持续大于销售面积（尽管口径确实有不同），拿地面积持续大于新开工面积。房地产的库存不断积累，客观上需要有一次去化库存的过程。大多数城市住房供应已经商品化，绝大多数城市居民已经入住在90年代后兴建的房屋，人均住房面积达到30平米以上，住房自有率即使不算公房也已在60%上下。这些都是推动去库存浪潮开始的因素，这个浪潮一旦开始，就很难停下来。
 
    微观角度看，这是因为房地产企业自身看不到可持续的盈利模式。三四线城市库存问题不仅伤害了三四线城市的投资热情，也一样影响了一线城市开发业务的可持续性。大量企业都开始执行一模一样的聚焦核心城市策略，开发领域的“资产配置荒”使得一线城市的土地非常昂贵，甚至出现面粉贵于面包的情况。去库存浪潮开始，企业已经意识到全面扩大投资并不可取。