稳健的货币政策下，房企融资环境明显有所“转暖”。4月以来，房企继续密集融资。据中原地产研究中心统计数据显示，自4月1日至4月18日，多家房企已发布融资计划近2000亿元，且整体房企融资成本继续降低，主流境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，利率基本告别2位数。

 

    伴随着融资环境的持续好转，房企在拿地上也开始发力。中原地产研究中心统计数据显示，截至4月22日，全国已有21家房企年内拿地过百亿元。不过，值得注意的是，这种现象已经引起了政府的注意。4月19日，中央经济会议重提“房住不炒”，而住建部也对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。在这样的政策导向下，房企融资环境是否会发生变化？

 

 

    房企融资形势回暖趋势下，4月以来房企融资迎来小高峰。据蓝鲸房产不完全统计，仅4月25日一天，就有上实发展、葛洲坝、北辰实业、中骏集团、荣盛发展、阳光城等6家房企发布了融资公告。而据中原地产研究中心统计数据显示，截至4月18日，4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元，房企融资持续井喷。 4月25日，上海实业发展股份有限公司（简称“上实发展”）发布2019年第一期公司债券发行结果公告。公告中，上实发展称，本期债券已于2019年4月24日结束发行工作，最终票面利率为4.28%，债券实际发行规模为8.9亿元，期限为5年期。

 

    同日，中国葛洲坝集团股份有限公司（简称“葛洲坝“）发布公告称，2019年公司债券（第二期）发行工作已于2019年4月24日结束，实际发行规模15亿元，最终票面利率为3.95%。

 

    在4月众多房企融资数据中，公司债成为企业的主流选择。蓝鲸房产据上交所资料不完全统计，截至4月26日，4月份以来，共有10家房企发行了公司债，发行总额达到699亿元，占到总融资额的34.9%。而据中国指数研究院的数据显示，3月份共有13家房企发行了公司债，金额为455.97亿元。

 

    此外，Wind数据显示，2019年第一季度，一般公司债32只，同比增长77%，总发行金额397.3亿元，同比增长37%。从交易商协会的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)来看，2019年第一季度，DCM119只，同比增长41%，总发行金额810.08亿元，同比增长4.3%。由此可见，在2019年以来的密集发债潮中，公司债增量明显。

 

    除了公司债之外，ABS融资（资产为支撑的证券化融资方式）也广受房企欢迎。据同策研究院数据统计，3月份共有27家企业进行了ABS发债，总发行额为490.67亿元；而4月份，截至26日，这一数字为39笔，总发行额为554.93亿元，环比增长13%。

 

    对于房企融资需求井喷的原因，业内普遍认为主因仍是借新还旧。“2019年以来，房地产企业密集发债潮的背后，其实是为了应付偿债高峰期，借新还旧。”一位不愿具名的分析师向蓝鲸房产分析表示。

 

    Wind数据显示，2019-2022年分别有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元债务到期。但房地产债中有不少含有回售条款，投资者可以在回售日选择将债券按照一定的价格回售给发行人。根据中信建投研究，2019-2022年分别有4804.81亿元 、2559.80亿元 、2032.93亿元 、68.20亿元和82.00亿元房地产债可能被投资者选择回售。因此，考虑回售因素，2019年房地产企业的债务偿还压力可能为4年内最大。

 

    58安居客房产研究院首席分析师张波也对蓝鲸房产分析道：“借新还旧的压力下，今年房企融资的内驱力确实意愿更强了。”

 

 

    除了借新还旧外，房企资金压力放缓之后，对规模化的诉求还在滋生。“中型房企不断渴求自身规模快速增长并跨越千亿门槛，头部房企也需要保持现有规模。一季度，部分二线城市的土地溢价率出现提升，抢地现象逐步增多，这从一个侧面体现出房企规模化诉求的态势。”张波补充道。

 

    事实上，伴随着房企资金面的大幅改善，近期房企在土地市场上的表现也更加活跃。如4月23日—4月25日，融创中国三日内在武汉拿下了5宗地块；4月24日，碧桂园、新城与招商的联合体分别拍下了苏州两个区域的“地王”。而据中原地产研究中心统计，今年以来，截至4月22日，全国已经有21家房企年内拿地过百亿元。其中，融创拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿元，排名第一；万科拿地数量52宗，总金额超过355亿元，排名第二；新城拿地40宗，总金额超过250亿元，位居第三。

 

    值得注意的是，一些土地及市场过热的城市已经引起了监管层的注意。4月19日，中共中央政治局会议44字再次定调房地产市场，会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

 

    当晚，据新华社消息，住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

 

    在这样的政策导向下，房企融资会一直处于宽松状态吗？多数业内人士对此表示忧虑，其中，张波认为，“2019年融资环境好于2018年将是一个较为明确的趋势，无论是融资的难度还是融资的成本都会呈现向好局面，但不代表针对房地产行业融资的全面宽松化。对于房企资金侧的监管依然存在，一旦房地产出现过热或房价出现明显波动，不排除会再次收紧。”另外，他指出，目前资金流动也偏向于大型品牌房企，这会在一定程度上加速行业集中化的速度。

 

    同策咨询研究部总监张宏伟也向蓝鲸房产表示，房企融资环境再度宽松的可能性不大，如果楼市或者土地市场一直持续过热的话，甚至有可能会再次收紧。

 

    房企融资环境虽然有所改善，不过据统计局数据，2019年1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，明显低于11.8%的开发投资增速，据业内分析，这主要是央行和银保监会仍在谨慎地控制流向房地产领域的资金。在政策与市场的博弈之下，这场融资热潮能持续多久呢？蓝鲸房产将持续关注。